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上半年江门楼市「量升价跌」收官

admin2020-09-2916

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

上半年江门市GDP减速3.8%,与肇庆市同排在大湾区九市的第五名,但已比首季的减速11.5%有大幅改善。凭据广东省区域生产总值统一核算效果,2020年上半年江门市区域生产总值1,433.5亿元(人民币,下同),同比下降3.8%,整体九市中排名第七位。其中第一、二、三产业增加值同比划分增进0.5%、下降7.5%和下降0.7%,也反映这座工业城市仍受到全球制造业不景气和新冠疫情的影响。上半年全市规模以上工业增加值下降6.9%,当中大、小型企业工业增加值划分下降9.4%和10.8%,而中型企业则增进1.2%,但全市工业用电量仍然下降3.4%。外贸流动大幅放缓正使上半年全市进出口总额下降9.2%,尤其出口量更下降10.9%。

江门市是由三区四市组成,2020年上半年整体GDP划分再细分为新会区的364.85亿元、蓬江区的334.44亿元、台山市的199.27亿元、开平市的169.23亿元、鹤山市的168.41亿元、江海区的113.22亿元和恩平市的84.08亿元。江门市主要经济区域仍是新会区、蓬江区和台山市,已占上62.6%。其中以蓬江区同期下滑幅度最小,而开平市则下滑幅度最大。

停止2019年终,江门市常住人口是4.63百万人,基本上同2018年转变不大,跨越七十万人口的区/市是台山市(95万)、新会区(88万)、蓬江区(77万)和开平市(72万),然则2020年首季人均GDP过1.5万元的只有蓬江区(1.94万元)、江海区(1.82万元)及新会区(1.79万元),略高于全市人均GDP的1.36万元,正是经济较繁荣和住民消费力较高企的三个区域。

一手住宅均价差异伟大

江门市统计局公布的《2020年上半年江门市房地产开发投资和销售情形简化》,上半年该市房地产开发投资温顺上升、住宅投资271亿元,同比增进0.9%,住宅销售面积和金额划分下降2.3%和0.3%;商品房待售面积355.94万平方米。

上半年江门市一手住宅成交24,521套,同比下降3.5%,其月份交易量转变也是「先低后高」,从2月住宅成交仅1,126套,然后「拾级而上」至5月的5,435套,而6月份基本跟5月份持平。上半年全市一手住宅均价是8,140元,同比增进0.6%。整体而言,上半年一手住宅市道是「量减价平」的局势。

若是以成交均价来对照,全市一手住宅均价在万元左右有江门市三区,划分是蓬江区的每平方米10,853元,江海区的每平方米10,274元及新会区的每平方米9,857元,而每平方米跨越7,000元是鹤山市的7,578元和开平市的7,078元,但台山市只有6,784元,而末席属于恩平市的5,583元。这反映江门市一手住宅均价差异伟大,由蓬江区的靠近每平方米11,000元到末尾的恩平市的约莫每平方米5,500元,相差一倍之多。

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不外,反之以今年上半年成交量对照,则冠亚季军是台山市的5,035套、鹤山市的4,216套和新会区的3,699套,而成交量不及3,000套的是恩平市和江海区,划分是2,852套和2,262套。值得注意是总库存数目跨越一万套的恩平市、鹤山市和台山市,正是未来消灭库存压力最大的三大区域。

至于二手(存量)房成交情形,上半年全市二手房共成交10,580套,当中蓬江区、江海区和新会区已成交了5,794套,占上总量的55%,尤其是蓬江区已近3,000套和新会区约1,900套成交,是全市二手房成交较活跃的部门。

未来江门市楼市看土地成交,2020年上半年江门乐成出让19宗商住地,成交集中在蓬江(6)、江海(2)和新会(6)。蓬江区卖地收益居首共达43.19亿元,面积达45.32万平方米;江海成交面积16.18万平方米,两主城区已共占全市72%,正是未来主要衡宇供应源。

限购措施进一步松绑

自从去年11月起,江门市限购措施渐见放松。今年3月起,江门市限购情形进一步铺开,允许大专以上学历的非本市户籍住民,在江门市限购区域购置新建商品住房一套。另外,在江门市投资50万元现金创业的投资人同样享受上述优化调整。基本上限购区域只包罗三大主城区,其他市不被限制。

停止7月尾,江门市一手住宅库存量高达69,000套上,去化是当前该市房企的首要任务。单是「金九银十」热门销售期内,预计市区已跨越十多个和2,000套房应市,各大房企一定「各出奇谋」推销,种种减价、送税费、低首付、送车位等优惠手法一定登场,换来是下半年住宅市道泛起「量升价跌」的一定结果。一手住宅速销手段会拉走不少购房者,二手住宅楼价也是在下降轨道上前进。

若是连系一二手房住宅市场,笔者建议读者应集中投资主要三大城区,即蓬江区、江海区和新会区,三区是生长较早,且今天的商业、社区、消闲配套最齐全的,离对外交通枢纽江门港较近。若是想选择最平的区域,就去恩平、开平和台山市,都是修建和人口密度较低、空气质量不俗,不外离传统市区较远。这都是看自身购房需要,退休后喜好田园生活的跑到恩平、开平、台山,然则仍需要上班或处置生意的则主城区三区是不二之选。■题为编者所拟。本版文章,为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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