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公募REITs有望重塑资管行业款式

admin2020-09-2126

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今年以来,中国证监会和国家生长改造委相继出台了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事情的通知》等文件,构成了公募REITs试点的“顶层设计+焦点配套文件”的政策系统。上交所和深交所相继宣布了相关配套营业规则,就基础设施基金份额发售、上市、买卖、收购、信息披露、退市等详细营业环节公然征求意见。北京、上海等地发改委也纷纷启动试点项目申报事情,这标志着筹备已久的中国版公募REITs终于从战略规划走向了落地实践。

利于吸引储蓄向投资转化

从当前的国际形势和海内经济生长环境转变因素来看,基础设施建设是推动形成“以海内大循环为主体、海内国际双循环相互促进的新生长款式”的主要着力点。此次率先在基础设施建设领域探索公募REITs试点,不仅对落实国家战略行动具有主要意义,也为资产治理行业带来全新的生长时机。连系羁系层出台的公募REITs顶层律例架构以及相关配套文件,笔者对此次公募REITs试点谈几点看法:

一是公募REITs的推出有利于加速金融产物创新、服务实体经济。在房住不炒和地方隐性债务受限的大靠山下,公募REITs“收益分配每年至少一次”以及“分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”的产物特征,必将成为吸引投资者的主要资产。

二是公募REITs的推出有利于吸引储蓄向投资转化。基础设施公募REITs将以“公募基金+资产支持证券+项目公司”结构出现,借助公募基金这一成熟载体,在最少改动现有律例框架的基础上,引入历久稳固的社会资本,将我国大量沉淀的基础设施资产转化为标准化的、可买卖的、透明化的投资产物。在拓宽社会资本、特别是中小投资者投资渠道的同时,有利于未来形成“储蓄转投资”的机制。

三是公募REITs的推出有利于降低社会融资杠杆水平。公募REITs通过受让优质基础设施原始权益人持有项目的100%股权,协助其由传统的债务融资向权益融资方式转变,大大改善了企业的财务结构。

四是公募REITs的推出有利于提高基础设施项目治理水平。公募REITs作为社会资本投资基础设施的有用载体,基金治理人将通过自身或委托专业的第三方治理机构深度介入到项目公司的现实运营治理中,辅助项目公司引进先进的治理理念,同时确立高效的激励约束机制,在推动资产有用整合的同时,提高基础设施的整体质量。

五是公募REITs的推出有利于资产治理回归本源。我国的基础设施公募REITs或迎来万亿规模的蓝海。

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细则为REITs试点保驾护航

笔者以为,公募REITs的推出对基金治理人在投资标的选择、产物发售订价以及后续运营治理等方面提出了更高的要求。为了能够加倍平稳地推出REITs产物,以上海证券买卖所宣布的公募REITs配套营业细则征求意见稿为例,周全思量公募REITs“募投管退”各生命周期阶段,为REITs项目试点事情保驾护航。

首先,买卖所配套营业细则明确了从受理、审核、反馈到决议各环节的时限,若不思量延期,笔者预计从受理到批复的周期约为65个事情日,体现了买卖所流程信息的公然化和透明化。

其次,与通俗基金按1元面值认购差异,公募REITs是将优质基础设施不动产上市的历程。买卖所借鉴股票IPO刊行机制,接纳网下询价的方式确定份额认购价钱,将加倍合理地反映资产的市场估值,充分发挥市场专业机构的资产订价能力。同时,在投资者报价个数、报价剔除、战略配售机制等方面都充分思量了产物的特有属性,作出与股票刊行差异的放置。

第三,为解决REITs产物的流动性问题,买卖所允许多元化的买卖模式。基础设施基金可以接纳竞价、大宗、报价、询价、协议买卖和质押协议回购等买卖方式买卖,并允许引入流动性服务机制,流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务,有助于提高产物的流动性,提升公募REITs的投资价值。

第四,营业细则明确了公募REITs基金存续时代扩募需要推行的审核程序及要求,并提出“询价”和“订价”两种扩募方式,予以基金治理人和原始权益人一定的操作空间,也体现了羁系层希望历久培育公募REITs的政策思绪。

最后,营业细则明确了基础设施基金存续期的信息披露要求,在参照《上市公司收购治理办法》的基础上,引入超5%权益更改规则以及要约收购准则,充分体现了公募REITs产物信息披露的通知和见告义务。

整体而言,虽然公募REITs与传统的公募基金投研文化存在较大差异,但笔者信赖随着基础设施公募REITs试点事情顺利推进,一批具备中国特色的公募REITs资产治理人才的涌现,将为整个不动产运营治理系统注入新的生命力,并将深刻改变中国资产治理的行业款式。

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